2009-1225 美國房主艱難度日

新華網華盛頓３月９日專電通訊：                           記者 胡芳

    在美國這個習慣于“寅吃卯糧”的國家，幾乎所有房主都是抵押貸款購房者。在目前這場戰後持續時間最長的經濟衰退衝擊下，前幾年美國住房市場白熱化時期用浮動利率貸款購房的房主，現在的日子用“艱難”二字形容並不為過。

    這艱難主要源于三方面：

一是面臨失業威脅，收入銳減。美國失業率２月份已升到１９８３年底以來的最高點，達８．１％。在過去４個月裏，有２６０萬人丟了工作。而那些目前幸免于失業的人，其收入也大打折扣，因為企業想方設法削減成本以維持生存，其中包括縮短工時、降低工資、實行員工無薪休假等。

    據勞工部數據，目前因找不到全職工作而打零工的美國人有８６０多萬，比一年前增加了７６％，創歷史最高紀錄。

二是資產價值縮水。且不說股市暴跌，更具普遍意義的是房產價值縮水。已在美國從業近２０年的資深房地產經紀人李英英女士日前接受新華社記者採訪時表示，對普通美國人來說，住房就是個“小銀行”，是家庭的一筆主要資產。通常，他們把所購房屋抵押給銀行獲得新貸款，用來購買汽車、家具、電器或支付其他家庭消費。前些年住房市場高度繁榮時期，房主可從銀行獲得相當于房屋市場價值１００％甚至１１０％的貸款。但隨著住房市場持續降溫，房屋市場價格大幅下降，很多業主的房產價值已降到低于所欠貸款的水平，房屋凈值（即從房屋最近的市價扣除所欠貸款而剩下的值）不復存在。而在金融危機中損失慘重的銀行也收緊了銀根。

   

三是還貸負擔越來越重。前幾年，一些浮動利率抵押貸款產品受到美國購房者熱烈追捧。其特點是，還貸負擔在起初一個時期內很小，但隨著時間推移變得越來越重。如市場持續繁榮，房主可通過出售房屋或進行抵押再融資解決問題，但市場降溫後，房產價值已低于所欠貸款，出售或抵押再融資已不可能，而房主的還貸負擔卻在不斷加重。

    在收入減少和還貸負擔加重的雙重夾擊之下，房主拖欠還貸和喪失住房抵押品贖回權的案例急劇增加。

    美國抵押銀行家協會３月５日發表的數據顯示，去年年底，浮動利率的次級抵押貸款（即發放給信用和收入相對較低的貸款人的貸款）中，有４８％拖欠還款或已進入喪失住房抵押品贖回權程序；在所有種類的住房抵押貸款中，有１２％，即創紀錄的５４０萬房主拖欠還款或已進入喪失住房抵押品贖回權程序。

   

另據穆迪公司數據，目前有２７％的房屋實際價值低于房主所欠貸款。如這種狀況持續，２０１２年前將有１６％的屋主因無力還貸而失去住房。

   

為防止更多美國人失去住房，美國政府３月４日公布了住房救援方案細節。根據這份方案，政府將通過降低房貸月供、允許再融資等，使４００萬到５００萬陷入困境的房主緩解還貸壓力；並通過設立７５０億美元的住房穩定基金，幫助３００萬到４００萬拖欠還貸者保住即將失去的住房。整個住房救援方案最高耗資２７５０億美元。

   

李英英說，目前房屋出售機構面臨的主要困難，一是經濟形勢惡化造成潛在購房者信心不足，入市購房不夠踴躍；二是與前些年相比，購房人獲得貸款難度增加。

   

貸款難度增加與銀行等放貸機構的政策變化緊密相關。在次貸和金融危機之後，放貸機構紛紛提高放貸標準，對借款人的信用、職業、收入等方面要求提高，審查力度也加大。李英英認為，這反映了銀行對借款人的還貸能力信心下降。

   

據李英英介紹，美國目前房地產市場情況地區差異較大。如她所在的華盛頓哥倫比亞特區市場就較活躍。其原因在于：一是現在住房市場價格已經很低；二是這一地區工作穩定、有經濟實力和良好信用品質的人較多，他們趁現在股市大跌而房價、貸款利率都很低的有利時機，利用房屋凈值貸款買房作為投資之用。新購房屋可以等著升值，同時現在也可用來出租。在目前購房不活躍的情況下，租房市場需求旺盛。